Jul. 9th, 2016

fuflolog: (Default)
Закончил строительство дома в Австралии и, пока еще детали свежи в памяти, решил записать, как это все происходило. Поскольку в один пост все не влезет, то начинаю публиковать небольшими частями на разные темы.

Если вы задаетесь вопросом, что лучше, владеть или снимать, этот пост не для вас. Этот пост для тех, кто решил для себя, что владеть лучше, и теперь решает, покупать или строить.

Что лучше, покупать или строить - вопрос обширный, на эту тему можно книгу написать, поэтому укажу лишь общие моменты.

Положительные моменты от строительства нового дома:
  • Дом будет построен по вашему плану. Разумеется, выбирать вы будете из планов, имеющихся в наличии, но этих планов, а также дополнений к ним (расширить гараж, чтоб получилась небольшая местерская, сделать кухню со столовой по феншую и т.п.) довольно много. Одних вариантов фасада может оказаться с десяток.

  • Ваши предпочтения (чего бы они ни касались - от формы ручки на входной двери до цвета плитки в ванной) будут учтены. Если вы терпеть не можете, скажем, ковер на полу, то в вашем доме его и не будет. Никогда!

  • Вы можете построить дом в том месте, где вам хочется.

  • Вам не придется сравнивать теплое с мягким, как при покупке готового дома - что лучше, дом поновее или поближе к станции. Вы будете сравнивать планировки, материалы и т.п., то есть то, что вполне поддается сравнению.

  • Новый дом будет построен по новым строительным стандартам, то есть с большой вероятностью будет требовать меньше денег на обогрев и охлаждение. Хотите, скажем, двойное остекление - пожалуйста!

  • Вы можете сэкономить на налогах за счет амортизации, если впоследствии решите этот дом сдавать.

Теперь об отрицательных моментах:
  • Построить дом стоит дороже, чем купить готовый. Я сравнивал цену на строительсво (плюс стоимость земли) с ценой уже готовых домов на соседней улице, построенных той же самой строительной фирмой примерно от года до трех назад, и выяснил, что построить стоит где-то процентов на десять дороже. О причинах можно гадать, например из очевидного, все опции, которые вы выбираете, добавляют к цене строительства, но не добавляют к рыночной стоимости дома; возможно также, что продавец земли потихоньку задирает цену в процессе заполнения площади и развития инфраструктуры. В любом случае, факт остается фактом. Поэтому если вы думаете о покупке/строительстве с целью инвестирования - рассмотрите вариант с покупкой. Возможно, что тот дом на соседней улице можно купить уже вместе с жильцом, и он сразу начнет приносить прибыль.

  • Абсолютно все риски лежат на вас. Рисков много: банк не даст кредит, строительная компания обанкротится и не закончит дом никогда, дом будет построен на год позже и с серьезными дефектами, ну и так далее.

  • Строительство дома, хотя вы лично и не таскаете кирпич и не месите бетон, занимает довольно значительное время - примерно как небольшая подработка. На протяжении всего стоительства вы будете постоянно чем-то заняты - будете висеть на телефоне, решая многочисленные вопросы, ходить на встречи, ездить на место строительства, работать с горой документов, оплачивать инвойсы. Процентов на 90 это все с 9:00 до 17:30.

  • Нервотрепка обеспечена. Вам придется контактировать со значительным числом самых разных людей, что-то требовать от них и добиваться выполнения. Часть из них будет пытаться продать вам что-нибудь ненужное. Вы будете попадать в самые различные ситуации, больше всего напоминающие квест, и набираться опыта в процессе.

  • В процессе строительства вам надо где-то жить и, соответственно, оплачивать это жилье. В первые несколько месяцев расходы на обслуживание кредита будут небольшими, но по мере оплаты инвойсов за строительство и увеличения кредитной нагрузки совокупные месячные расходы (аренда и кредит) могут запросто удвоиться. Ну а если же строительство затягивается, то можно запросто потерять несколько тысяч долларов только на квартплате.

Иными словами, строительство - это дорого, сложно, и результат не гарантирован. Если вам все еще не страшно, в последующих постах я расскажу, что происходит в процессе, и на что имеет смысл обратить внимание.

Другие посты, так или иначе затрагивающие тему строительства:
Действующие лица: http://fuflolog.dreamwidth.org/709235.html
Критерии и выбор билдера: http://fuflolog.dreamwidth.org/709449.html
Этапы большого пути - PRESITE: http://fuflolog.dreamwidth.org/709770.html
Этапы большого пути - ONSITE: http://fuflolog.dreamwidth.org/710137.html
О воровстве: http://fuflolog.dreamwidth.org/710625.html
О текущих расходах: http://fuflolog.dreamwidth.org/710909.html
Об evaporative cooling: http://fuflolog.dreamwidth.org/710913.html
Далеко ли до города: http://fuflolog.dreamwidth.org/711207.html
fuflolog: (Default)
В процессе строительства дома вам придется столкнуться со значительным числом самых разных физических и юридических лиц, этот пост является своего рода справочником, кто есть кто.

Довольно частый вариант строительства дома в Австралии - так называемый home and land package, о нем и пойдет речь. Совершенно новый дом на совершенно новом участке земли. Почему это называется package, я так и не понял, поскольку строительством дома и продажей вам земли занимаются совершенно разные, не связанные друг с другом фирмы.

Землю вы покупаете у девелопера (land developer). Основная проблема с девелопером - он хочет, чтоб все риски были на вашей стороне, а прибыль - на его. В результате вы довольно быстро вносите задаток ($500), подписываете договор и платите 5% или 10% (зависит от суммы) стоимости земли, и дальше начинается самое интересное.

В типовом договоре отдельной строкой прописывается, что вы можете отказаться от сделки, если не найдете финансирования. Если вы собираетесь оплатить всю сумму из собственного кармана, то финансирование - не вопрос. Вопросом это становится, если вы идете в банк. Банк не против дать денег, но под залог земли. Но земли этой на момент составления договора еще нет! Она не зарегистрирована! Таким образом, финансирования вы не найдете.

На поиск финансирования вам обычно дают две недели. Представитель девелопера будет вам петь, что этот срок можно продлить. Но вам не скажут, что продление - это фактически пересмотрение условий договора, и девелопер вправе на него не согласиться. На вас будут давить и требовать отказаться от условия "в зависимости от финансирования" и перейти на вариант unconditional.

Unconditional договор означает, что вы обязуетесь купить землю. Если вы разрываете такой договор и не платите, то это чревато очень серьезными штрафами.

Понятно, что со временем девелопер регистрирует землю, и становится легче. Однако, вам почти наверняка придется перейти на unconditional вариант прежде, чем банк сограсится выдать вам кредит.


Следующее лицо - conveyancer, человек, который за сравнительно небольшую плату ($500-$600) решит все проблемы с документами на землю. Я связался с conveyancer'ом, которого мне порекомендовал девелопер, думая, что здесь-то серьезно накосячить нельзя, но оказалось, что все-таки можно, начиная с неправильного написания имен и адресов в документах. Вдобавок выяснилось, что именно conveyancer должен оправлять девелоперу мое требование дать мне больше времени на поиск финансирования, что привело к регулярным разговорам по телефону в стиле "отправляй request на продление, а не согласятся - черт с ними, куплю в другом месте".


Далее, понятно, нужно упомянуть builder (строительную фирму). О билдере будет отдельный разговор. Скажу, что своим билдером я остался скорее доволен, хотя парочку негативных отзывов на него настрочил. Но всему свое время. Билдер был выбран по набору критериев, после посещения нескольких display villages, но окончательное решение принималось после вдумчивого чтения отзывов на сайте http://www.productreview.com.au/ .


Банк. Не все банки дают деньги на строительство (а если и дают, то еще вопрос, под какой процент), и не все банки любят связываться контракторами типа меня, что автоматически приводит нас к вопросу о финансовом брокере, см. ниже.

Банк, берущийся кредитовать строительство, может (sic!) взимать только проценты на уже выплаченные суммы до тех пор, пока дом не построен. Само тело кредита при этом не выплачивается, что снижает размер платежей. Это важно, поскольку вам надо жить где-то и платить за это жилье, пока дом строится.

Одновременно на offset счету продолжает находиться довольно значительная часть от денег, зарезервированных на первоначальный платеж, что снижает выплаты до $100-$200 в месяц в первые, скажем, месяца три строительства. (Первоначальный платеж выплачивается тремя частями: за землю, первый инвойс от билдера, затем все, что осталось, идет на второй инвойс от билдера. Я скажу об этом в свое время.)


Финансовый брокер. Поскольку зайти в банк напрямую или через брокера стоит клиенту одинаковых денег, то почему бы и не обратиться к брокеру? Мне мой брокер показался очень полезным, поскольку знал процесс в деталях и мог подсказать, а что делать в той или иной ситуации. Брокер был найден через тот же сайт: http://www.productreview.com.au/ .


Страховая компания. Если ваш первоначальный платеж составляет меньше 20% от рыночной стоимости дома, то вам придется купить страховку - loan protection insurance. Если ваш первоначальный платеж превышает 20% от рыночной цены дома... то вам все равно придется купить страховку - home insurance. То есть от страховки вы не отвертитесь, если только не платите за строительство из собственного кармана.


Solicitor. Был найден по рекомендации и только для изучения контракта с билдером на предмет подводных камней. Камни были обнаружены в избытке (например, название билдера не совдапает с названием фирмы, непосредственно ведушей строительство), но билдер категорически отказался что-либо в договоре менять, поэтому практическая ценность исследования была близка к нулю.


Building inspector. Независимая фирма, проводящая инспекцию по окончании каждого этапа строительства. Найдена по рекомендации. Первоначально ожидалось, что эти инспекции будут только для проформы, поскольку билдер выполняет свои собственные инспекции через ассоциированную, но все-таки независимую фирму. В итоге инспекции оказались очень полезными, потому что косяков после строителей оставалось много. Отдельным упражнением было заставить билдера эти косяки исправить, но это в конце концов удалось.


Utilities и City Council. Вы начнете платить налог на собственность и за воду практически с момента регистрации на вас земли. Это порядка нескольких тысяч долларов в год, платежи выполняются раз в квартал. Электричество и газ оплачиваются билдером до тех пор, пока дом не перейдет к вам.
fuflolog: (Default)
На вкус и цвет товарища нет, your mileage may vary. Здесь я расскажу о своих критериях, чтобы каждый читающий мог сравнить их с собственными и проследить, а какие, собственно, у однажды принятых решений могут быть последствия.

Сначала я определился, кто будет строить. Билдер может быть крупный, может быть и мелкий. Строительная компания небольшого размера - более гибкая, больше расположена идти на поводу у клиента, разрешает приглашать своих субподрядчиков, ставит более низкие цены. Недостатки: может затянуть со сроками или даже обанкротиться в процессе строительства. В некоторых раздумий я решил, что билдер должен быть крупным.

Далее я посетил несколько display villages и сузил круг возможных билдеров на основе увиденного или даже услышанного. Например, если я, находясь в доме, слышу, о чем разговаривают риэлторы, находящиеся в гараже того же дома, где у них офис, то ни о какой звукоизоляции говорить не приходится.

Далее я изучал отзывы на http://www.productreview.com.au/ . Положительные отзывы, особенно в стиле "все было просто замечательно" я игнорировал по принципу "видать, они чего-то не заметили", полностью негативные отзывы в стиле "после дождя вся крыша протекла, а менеджер мне нахамил" я относил на личность клиента, а вот отзывы по делу просматривал на предмет отношения компании к клиентам и готовности исправить косяки, если такие обнаружены. Косяки будут, их не может не быть!

В результате я выбрал Porter Davis. Внимание: Porter Davis обещает выдать iPad mini каждому третьему оставившему отзыв на Product Review! Это должно увеличить число бездумно-хвалебных отзывов! Сам я не планирую получать от PD никаких вознаграждений, и этот пост, разумеется, не проплачен.

Из недостатков выбора могу назвать цену на прокладку кабелей для компьютерной сети по дому: три кабеля у Porter Davis стоят почти тысячу долларов, а цена на десяток была такая, что я предпочел забить. Потом придумаю что-нибудь.

Из позитивного: Porter Davis уделяет больше внимания подготовке участка к строительству и заливке фундамента, чем другие билдеры. (Разумеется, за мой счет.) И, разумеется, я не могу оценить качество бетона (наличие арматуры проверил - точно положили), но по крайней мере у меня фундамент вдвое толще, чем у любого другого дома на моей улице, то есть какой-то фронт работ по усилению выполнен, и это хорошо.

Далее назову критерии по поводу самого дома. Дом должен быть умеренно большой - четыре бедрума, студия, домашний кинотеатр, игровая комната для детей и т.п., размером примерно в 250-300 кв.м. При просмотре домов большего размера я обнаружил, что площади используются нерационально - вместо выделения специализированных мест (библиотека, бар, компьютерный кабинет) идет тупое наращивание числа туалетов и гардеробных, поэтому как-то не вижу смысла.

Также дом должен быть одноэтажным. Опыт проживания в двухэтажной квартире показывает, что в любой момент (катался на велосипеде, упал, ушиб коленку) половина дома может оказаться недоступной. И про просмотре двухэтажных домов я не увидел ни одного варианта с одновременным расположением туалета, ванной и спальной на первом этаже.

Размер дома коррелирует с шириной участка. Обычно дома так и ранжируются по фасаду: 12 метров, 14 метров и от 16 и больше. Свободных участков шириной 16 метров на моей улице уже не было (и они изначально были угловые, то есть эту пару метров использовать все равно нельзя). Такие участки были на соседней улице, которая намечается как обеспечивающая сквозной проезд по району, а мне постоянный трафик мимо дома как-то не нужен, поэтому пришлось смотреть на участки меньшего размера.

Итого участок размером 14х32 метра, четыре с половиной сотки, дом встает впритык (по нормативам, дом должен занимать не более двух третей участка или вроде того), ну и хорошо, я на бэкярде собираюсь выращивать разве что шашлыки.

Были и другие критерии, например, гараж должен быть на две машины и не должен соприкасаться со спальнями и кухней, но это уже мелочи.

Итого: я решил построить довольно большой одноэтажный дом на относительно небольшом участке земли, на тихой улочке, с привлечением крупного (известного) билдера.
fuflolog: (Default)
Строительство домов в Австралии поставлено на поток и, скорее всего, пройдет через все или большинство стадий, описанных ниже. Здесь будет много австралийских строительных терминов на англйском, они вам пригодятся в дальнейшем.

Информация приводится на основе буклета от Porter Davis (далее PD). Stage, Week и название этапа приводятся прямо из буклета. Week отражает оптимизм билдера.

Этап PRESITE (до начала строительства)

Stage 1, Week 3, Deposit. Итак, приключение начинается. Недели три назад вы посетили офис билдера где-то в чистом поле, где стоит одинокая display village, поговорили с продавцом и дали себя уговорить. Теперь период пустой болтовни заканчивается, и начинается разговор по делу. Вы вновь приходите к билдеру.

От вас требуется внесение депозита (фиксированная цена, в моем случае - $2000). Декларируется, что депозит вернуть нельзя. На самом деле, думаю, можно (хотя бы частично), но это выльется в затяжную борьбу с билдером.

Также требуется выбрать планировку дома и вариант фасада. На этом этапе еще можно передумать!

Помимо этого требуется копия контракта на землю (ваш conveyancer поможет вам переслать копию билдеру), а ваши финансовые возможности оцениваются сторонней, но связанной с PD конторой: Choice Home Loans. Оценка выполняется по телефону, верят на слово. Вас будут склонять заключить контракт с Choice Home Loans как с финансовым брокером, но вы можете отказаться и представить PD вашего финансового брокера или вообще обойтись без такового.

Брокер сильно выручает, поскольку знает процесс и как говорить с банком и готовить документы. Мне брокер помог очень сильно, услуги его не стоили мне ни копейки, встречался я с ним всегда после шести вечера где-нибудь в кафе в центре города - сказка, а не брокер. Нашел на сайте Product Review, работает через Loan Market.

А вот про Choice Home Loans я не слышал ничего хорошего, и мой опыт с ними скорее негативный. Мне дали визитку одного брокера от Choice Home Loans - он стабильно не отвечал на звонки, а сам перезвонил только через пару месяцев. Зато позвонил другой и попытался перехватить клиента. В общем, отказался я от их услуг и не жалею.

Stage 2, Week 4, Sales Acceptance
Вы знакомитесь со своим building coordinator. Building coordinator - основное лицо, с которым вы имеете дело, призванное решать ваши проблемы и готовить все необходимые документы.

Building coordinator присылает вам ваш график: вам следует посетить демонстрационный зал билдера, а также две встречи: Tender и Contract Appointments.

Это все строго в рабочее время и в рабочие дни.

Stage 2, Week 7, Selections
В зависимости от размера дома, вам потребуется взять отгул либо на день (для одноэтажного дома), либо на полтора (для двухэтажного дома). Это время вы (и очень желательно с супругом, партнером, бой-или гелфрендом) проводите в демонстрационном зале билдера, разговариваете с тамошними специалистами и делаете выбор всего на свете: от цвета кирпича и крыши до модели раковины и формы ручек на выдвижных ящиках.

Поскольку сделать выбор за один день невозможно, вам следует посетить демонстрационный зал заранее и даже несколько раз. Неофициальные визиты можно совершать в выходные, большинство специалистов будут на месте.

Мы в итоге неофициально приходили шесть раз и были готовы к финальному визиту на 99%. И все равно что-то оказалось упущено, и пришлось вносить дополнения. А потом оказалось, что некий продукт снят с производства, и требуется выбрать из аналогов.

Выбор наразрывно связан с ценой - что-то уже включено в стоимость дома, за что-то придется доплатить. Держите в голове общий бюджет и ограничивайте расходы, иначе цена улетит в небеса!

Путем достаточно жесткого бюджетирования нам удалось заплатить всего на 22% больше заявленной цены дома на сайте билдера. Я думал, будет хуже, переплатим процентов тридцать.

Демонстрационный зал от Porter Davis называется World Of Style и находится в South Melbourne.

Stage 2, Week 10, Tender
Не все билдеры проводят tender appointment, предпочитая переходить сразу к contract appointment. Во время tender appointment вы проводите несколько часов в офисе билдера, обсуждая проект контракта с учетом выбора, который вы сделали во время посещения демонстрационного зала. Вам называют цену, и это фиксированная цена, именно столько вы в конце концов и заплатите, если не проихойдет никаких изменений. (У других билдеров цены могут формироваться по-другому, your mileage may vary.)

Последующие изменения возможны, если какие-то позиции были забыты или больше не производятся. В этом случае производятся post contract variations, с вами их обсудят, и вам придется расписаться за каждый такой случай.

Изменения планировки и фасада невозможны после tender appointnment! Все, выбор сделан.

Также на этом этапе придется оплатить 3% от цены дома, предоставить pre-approval по кредиту из банка и дату settlement на землю. Ваши брокер и conveyancer поогут вам с документами.

Stage 3, Week 13, Contract
Вы посещаете офис билдера, подписываете готовый контракт и платите 2% от цены дома минус первоначальный задаток ($2000). Контракт вам предоставят для изучения в электронной форме заранее, но не очень заранее, так что вам придется поторопиться, если вы хотите, чтоб его прочитал ваш lawyer. Косяки в контракте будут, а вот времени на исправление и желания билдера что-то исправлять - нет, поэтому вы либо берете на себя риск и подписываете, либо заканчиваете всякие отношения с данным билдером.

После подписания контракта вообще ничего изменить нельзя! Выбор сделан. (Пункт о post contract variations остается в силе, но они инициируются со стороны билдера.)

Stage 3, Week 14, Post Contract Signing
Билдер, имея на руках floor plans, обращается в локальный council за Building Permit (разрешением на строительство).

Stage 3, Prior to Construction Commencement
Итак, вы играете в непонятную игру уже больше трех месяцев, потратили уже не меньше $30000, вокруг вас куча народа, с которым вы в прежней жизни никогда не пересекались, а воз и ныне там.

И воз будет стоять, пока, наконец, вам не выдадут кредит, пока земля не будет куплена банком (settlement) и пока билдер не получит разрешение на строительство.

В моем случае, я в первый раз пришел в офис PD в августе, тогда же подписал контракт на землю, settlement на землю был завершен в середине декабря. В январе в Австралии традиционно никто не работает, поэтому билдер получил все свои страховки и разрешения к концу января и был готов начать строительство в начале февряля. Об этом будет следующий пост.
fuflolog: (Default)
Продолжаю читать и комментировать буклет от Porter Davis (далее PD). Stage и название этапа приводятся прямо из буклета.

Этап ONSITE (строительство)

Билдер готов начать строительство в начале февраля 2016. По закону, у него есть год, чтоб начать, и год, чтоб закончить, но билдер обещает начать по готовности и закончить в течение 200 дней. 10 февраля банк официально сообщает, что готов начать финансирование (Commenсement Letter).

Building coordinator присылает мне имена и телефоны двух супервизоров: base supervisor и building supervisor. Первый будет руководить заливкой фундамента, а второй - всем остальным строительством.

Stage 1. Base Stage
17 февраля base supervisor сообщает мне, что работа началась. В начале марта фундамент готов к заливке. Я оправляю независимого инспектора подготовить отчет. В отчете отмечаются косяки. Я требую справить косяки и предоставить доказательства, что они исправлены. Base supervisor проводит заливку бетона и уверяет, что косяки исправлены. Доказательств у него нет. Проверить невозможно - все залито бетоном.

Вообще это вписывается в недостатки крупного билдера: работа ведется по внутренним процедурам, а на внешние раздражители никто не обращает внимания. Я как непрофессионал в строительстве, привлекаю профессионального инспектора и ожидаю, что представители билдера будут утрясать все косяки с ним. Представители же Porter Davis'а работают со мнй как с клиентом и игнорируют инспектора. В результате они готовы показать мне, что косяки исправлены, и я смотрю и киваю, да, я видел, попытка зачтена. Исправлена ли проблема на самом деле - не знаю, я не специалист. Если впоследствии она даст о себе знать - вот, у меня документ. А у PD  - ничего нет. Как они собираются выкручиваться в случае суда, интересно. И главное, решение всех этих проблем не стоит PD ни копейки - просто работай с инспектором и делай фотки в доказательство, что работа сделана. Каждый супервизор в PD и так уже ходит с iPad'ом, так что это не проблема.

PD выполнил свою собственную инспекцию: BSS Independent Quality Inspection. Я скептически отношусь к этим инспекциям, поскольку они предствляют собой что-то вроде отписки: инспекция проведена, качество работ в целом соответствует стандартам. Никаких доказательств, что инспектор вообще покидал свой офис для проведения этой инспекции.

В целом, я остался доволен первой стадией. Да, косяки были, а доказательство исправления не представлено. Но что вообще может случиться с железобетонной плитой толщиной почти 20 см, нагруженной одноэтажным каркасным домом, да еще и в таком месте, где практически никогда температура не падает ниже нуля? Да на нее танк можно поставить!

Итого: Base stage закончена за две недели, по инвойсу PD заплачено 20% от финальной цены дома. Поскольку это был первый платеж за строительство, заемные средства для платежа не использовались. Идея в том, что я плачу сразу 20% за землю и за дом, а на все остальное взял кредит. Соответственно, банк сразу платит 80% за землю и далее вносит 80% за дом, но эта сумма разбита на пять частей в соответствии с этапами строительства, и первый платеж и часть второго я вношу сам.

Stage 2. Frame stage
Frame stage означает постройку каркаса: стен и стропил для крыши. Заодно установлены все окна. Работа выполнена за неделю. Независимая инспекция показала наличие косяков, отчет передан building supervisor.

Заплачено 25% от цены дома - частично из моих денег, частично за счет кредита банка. Месячные платежи банку с этого момента начинают возрастать.

Stage 3. Lock Up Stage
Эта стадия заняла примерно месяц. За это время была настелена черепица на крыше и построены кирпичные стены. Теперь в дом надо заходить через дверь. PD выполнил свою собственную инспекцию: BSS Independent Quality Inspection. Результатов я не видел, поскольку организовал свою. Список косяков был отправлен супервизору.

Независимый инспектор меня предупредил, что хорошо бы после этой стадии выполнить так называемую Pre-Plaster инспекцию, то есть оценить, насколько качественно проложены провода и трубы в стенах. По его словам, билдеры крайне не любят подобных инспекций, но попробовать стоит, поскольку сильно может сказаться на последующих расходах на дом.

Я несколько раз устно и письменно потребовал от building supervisor'а поставить меня в известность, когда все работы уже выполнены, но стены еще не закрыты, чтоб я мог провести инспекцию. Супервизор пообещал, но потом меня кинул. Я узнал, что стены уже закрыты, самостоятельно и когда уже было поздно что-либо предпринимать. Супервизор в ответ на мое недовольство заявил, что он, дескать, неправильно меня понял.

В ответ я написал пару отзывов на Product Review: о качестве инспекций от BSS и о том, что Porter Davis саботирует независимые инспекции. Второй отзыв провисел на сайте несколько дней, был прочитан порядка двух тысяч раз и пару раз был отмечен читателями как "полезный". После этого он был безо всякого согласования со мной удален с сайта.

В итоге все вернулось к тем же самым лицам. Супервизор встретился со мной на стройплощадке, прошелся со мной по всему списку косяков и прокомментировал, что и как исправлено. В целом, я доволен достигнутым результатом, но не манерой PD вести дела.

Могу еще заметить, что и building coordinator, и base supervisor, и building supervisor гордятся, что работают в PD и предоставляют качественный продукт.

Заплачено по инвойсу 20% от финальной цены дома.

Stage 4. Fixing Stage
Эта стадия заняла примерно месяц. Закрыты стены, установлены раковины. Из-за организационных накладок я сделал только независимую инспекцию fixing'а, хотя по хорошему надо было сделать еще и waterproofing. PD пообещал прислать результаты их собственной инспекции, дескать, она чудо как хороша. Не прислали. Протекает душ или нет, придется как-то узнавать самому.

Заплачено по инвойсу 20% от финальной цены дома.

Stage 5. Practical Completion Stage
Это стадия, на которой строительство находится сейчас, в момент написания этого поста. Дом практически готов. Независимая инспекция выявила 54 косяка, которые надо исправить. Одни косяки выглядят более серьезными, другие - менее серьезными, но ничего фундаментально неправильного не найдено.

Остается заплатить 10% от финальной стоимости дома минус скидка. Скидку дали хорошую, $8500, хотя я не просил. Под условие, что строительство начнется в январе. Оно не началось, но building coordinator все равно скидку оставила в силе. Пустячок, а приятно.

Все хорошо, прекрасная маркиза!
В принципе, я уже сейчас должен был получить ключи от дома. Но обнаружился еще один пустячок: вся наша улица не подключена к газовой магистрали. Соответственно, этот вопрос сейчас как-то решается, но сроки выполнения не определены. Мне не критично, я, скорее, и не ожидал, что строительство закончится в июле.

Что дальше
Через три месяца после окончания работ ожидается еще одна инспекция. PD берется провести эту инспекцию и исправить все вылезшие к тому моменту косяки.

Выводы
В целом, Porter Davis'у удалось быстро и достаточно качественно построить типовой австралийский дом. С момента первого обращения в офис PD прошло около года, а само строительство завершено за 6 месяцев.

Мне приятель - австралиец говорит, что по сравнению с другими у меня, считай, и не было проблем. Ну, в общем, да, но мне пришлось изрядно потрудиться для достижения такого результата.

Опыт строительства я оцениваю как скорее положительный. В дальнейшем, если понадобится, скажем, дом большего размера, то вероятнее всего, я просто куплю еще один участок земли и построю на нем новый дом. PD будет рассматриваться как потенциальный билдер, но будет ли контракт отдан ему - покажет детальное сравнение с другими кандидатами. Например, сейчас у меня коллега строит дом с Carlisle Homes, чей рейтинг на Product Review тоже достаточно высок. Посмотрим, какие у него останутся впечатления.

Profile

fuflolog: (Default)
fuflolog

April 2017

S M T W T F S
      1
2345678
9101112131415
16171819 202122
23242526272829
30      

Style Credit

Expand Cut Tags

No cut tags
Page generated Jun. 27th, 2017 12:18 am
Powered by Dreamwidth Studios