fuflolog: (Default)
[personal profile] fuflolog
В процессе строительства дома вам придется столкнуться со значительным числом самых разных физических и юридических лиц, этот пост является своего рода справочником, кто есть кто.

Довольно частый вариант строительства дома в Австралии - так называемый home and land package, о нем и пойдет речь. Совершенно новый дом на совершенно новом участке земли. Почему это называется package, я так и не понял, поскольку строительством дома и продажей вам земли занимаются совершенно разные, не связанные друг с другом фирмы.

Землю вы покупаете у девелопера (land developer). Основная проблема с девелопером - он хочет, чтоб все риски были на вашей стороне, а прибыль - на его. В результате вы довольно быстро вносите задаток ($500), подписываете договор и платите 5% или 10% (зависит от суммы) стоимости земли, и дальше начинается самое интересное.

В типовом договоре отдельной строкой прописывается, что вы можете отказаться от сделки, если не найдете финансирования. Если вы собираетесь оплатить всю сумму из собственного кармана, то финансирование - не вопрос. Вопросом это становится, если вы идете в банк. Банк не против дать денег, но под залог земли. Но земли этой на момент составления договора еще нет! Она не зарегистрирована! Таким образом, финансирования вы не найдете.

На поиск финансирования вам обычно дают две недели. Представитель девелопера будет вам петь, что этот срок можно продлить. Но вам не скажут, что продление - это фактически пересмотрение условий договора, и девелопер вправе на него не согласиться. На вас будут давить и требовать отказаться от условия "в зависимости от финансирования" и перейти на вариант unconditional.

Unconditional договор означает, что вы обязуетесь купить землю. Если вы разрываете такой договор и не платите, то это чревато очень серьезными штрафами.

Понятно, что со временем девелопер регистрирует землю, и становится легче. Однако, вам почти наверняка придется перейти на unconditional вариант прежде, чем банк сограсится выдать вам кредит.


Следующее лицо - conveyancer, человек, который за сравнительно небольшую плату ($500-$600) решит все проблемы с документами на землю. Я связался с conveyancer'ом, которого мне порекомендовал девелопер, думая, что здесь-то серьезно накосячить нельзя, но оказалось, что все-таки можно, начиная с неправильного написания имен и адресов в документах. Вдобавок выяснилось, что именно conveyancer должен оправлять девелоперу мое требование дать мне больше времени на поиск финансирования, что привело к регулярным разговорам по телефону в стиле "отправляй request на продление, а не согласятся - черт с ними, куплю в другом месте".


Далее, понятно, нужно упомянуть builder (строительную фирму). О билдере будет отдельный разговор. Скажу, что своим билдером я остался скорее доволен, хотя парочку негативных отзывов на него настрочил. Но всему свое время. Билдер был выбран по набору критериев, после посещения нескольких display villages, но окончательное решение принималось после вдумчивого чтения отзывов на сайте http://www.productreview.com.au/ .


Банк. Не все банки дают деньги на строительство (а если и дают, то еще вопрос, под какой процент), и не все банки любят связываться контракторами типа меня, что автоматически приводит нас к вопросу о финансовом брокере, см. ниже.

Банк, берущийся кредитовать строительство, может (sic!) взимать только проценты на уже выплаченные суммы до тех пор, пока дом не построен. Само тело кредита при этом не выплачивается, что снижает размер платежей. Это важно, поскольку вам надо жить где-то и платить за это жилье, пока дом строится.

Одновременно на offset счету продолжает находиться довольно значительная часть от денег, зарезервированных на первоначальный платеж, что снижает выплаты до $100-$200 в месяц в первые, скажем, месяца три строительства. (Первоначальный платеж выплачивается тремя частями: за землю, первый инвойс от билдера, затем все, что осталось, идет на второй инвойс от билдера. Я скажу об этом в свое время.)


Финансовый брокер. Поскольку зайти в банк напрямую или через брокера стоит клиенту одинаковых денег, то почему бы и не обратиться к брокеру? Мне мой брокер показался очень полезным, поскольку знал процесс в деталях и мог подсказать, а что делать в той или иной ситуации. Брокер был найден через тот же сайт: http://www.productreview.com.au/ .


Страховая компания. Если ваш первоначальный платеж составляет меньше 20% от рыночной стоимости дома, то вам придется купить страховку - loan protection insurance. Если ваш первоначальный платеж превышает 20% от рыночной цены дома... то вам все равно придется купить страховку - home insurance. То есть от страховки вы не отвертитесь, если только не платите за строительство из собственного кармана.


Solicitor. Был найден по рекомендации и только для изучения контракта с билдером на предмет подводных камней. Камни были обнаружены в избытке (например, название билдера не совдапает с названием фирмы, непосредственно ведушей строительство), но билдер категорически отказался что-либо в договоре менять, поэтому практическая ценность исследования была близка к нулю.


Building inspector. Независимая фирма, проводящая инспекцию по окончании каждого этапа строительства. Найдена по рекомендации. Первоначально ожидалось, что эти инспекции будут только для проформы, поскольку билдер выполняет свои собственные инспекции через ассоциированную, но все-таки независимую фирму. В итоге инспекции оказались очень полезными, потому что косяков после строителей оставалось много. Отдельным упражнением было заставить билдера эти косяки исправить, но это в конце концов удалось.


Utilities и City Council. Вы начнете платить налог на собственность и за воду практически с момента регистрации на вас земли. Это порядка нескольких тысяч долларов в год, платежи выполняются раз в квартал. Электричество и газ оплачиваются билдером до тех пор, пока дом не перейдет к вам.

Profile

fuflolog: (Default)
fuflolog

April 2017

S M T W T F S
      1
2345678
9101112131415
16171819 202122
23242526272829
30      

Style Credit

Expand Cut Tags

No cut tags
Page generated Jun. 28th, 2017 04:34 pm
Powered by Dreamwidth Studios