fuflolog: (Default)
Продолжаю читать и комментировать буклет от Porter Davis (далее PD). Stage и название этапа приводятся прямо из буклета.

Этап ONSITE (строительство)

Билдер готов начать строительство в начале февраля 2016. По закону, у него есть год, чтоб начать, и год, чтоб закончить, но билдер обещает начать по готовности и закончить в течение 200 дней. 10 февраля банк официально сообщает, что готов начать финансирование (Commenсement Letter).

Building coordinator присылает мне имена и телефоны двух супервизоров: base supervisor и building supervisor. Первый будет руководить заливкой фундамента, а второй - всем остальным строительством.

Stage 1. Base Stage
17 февраля base supervisor сообщает мне, что работа началась. В начале марта фундамент готов к заливке. Я оправляю независимого инспектора подготовить отчет. В отчете отмечаются косяки. Я требую справить косяки и предоставить доказательства, что они исправлены. Base supervisor проводит заливку бетона и уверяет, что косяки исправлены. Доказательств у него нет. Проверить невозможно - все залито бетоном.

Вообще это вписывается в недостатки крупного билдера: работа ведется по внутренним процедурам, а на внешние раздражители никто не обращает внимания. Я как непрофессионал в строительстве, привлекаю профессионального инспектора и ожидаю, что представители билдера будут утрясать все косяки с ним. Представители же Porter Davis'а работают со мнй как с клиентом и игнорируют инспектора. В результате они готовы показать мне, что косяки исправлены, и я смотрю и киваю, да, я видел, попытка зачтена. Исправлена ли проблема на самом деле - не знаю, я не специалист. Если впоследствии она даст о себе знать - вот, у меня документ. А у PD  - ничего нет. Как они собираются выкручиваться в случае суда, интересно. И главное, решение всех этих проблем не стоит PD ни копейки - просто работай с инспектором и делай фотки в доказательство, что работа сделана. Каждый супервизор в PD и так уже ходит с iPad'ом, так что это не проблема.

PD выполнил свою собственную инспекцию: BSS Independent Quality Inspection. Я скептически отношусь к этим инспекциям, поскольку они предствляют собой что-то вроде отписки: инспекция проведена, качество работ в целом соответствует стандартам. Никаких доказательств, что инспектор вообще покидал свой офис для проведения этой инспекции.

В целом, я остался доволен первой стадией. Да, косяки были, а доказательство исправления не представлено. Но что вообще может случиться с железобетонной плитой толщиной почти 20 см, нагруженной одноэтажным каркасным домом, да еще и в таком месте, где практически никогда температура не падает ниже нуля? Да на нее танк можно поставить!

Итого: Base stage закончена за две недели, по инвойсу PD заплачено 20% от финальной цены дома. Поскольку это был первый платеж за строительство, заемные средства для платежа не использовались. Идея в том, что я плачу сразу 20% за землю и за дом, а на все остальное взял кредит. Соответственно, банк сразу платит 80% за землю и далее вносит 80% за дом, но эта сумма разбита на пять частей в соответствии с этапами строительства, и первый платеж и часть второго я вношу сам.

Stage 2. Frame stage
Frame stage означает постройку каркаса: стен и стропил для крыши. Заодно установлены все окна. Работа выполнена за неделю. Независимая инспекция показала наличие косяков, отчет передан building supervisor.

Заплачено 25% от цены дома - частично из моих денег, частично за счет кредита банка. Месячные платежи банку с этого момента начинают возрастать.

Stage 3. Lock Up Stage
Эта стадия заняла примерно месяц. За это время была настелена черепица на крыше и построены кирпичные стены. Теперь в дом надо заходить через дверь. PD выполнил свою собственную инспекцию: BSS Independent Quality Inspection. Результатов я не видел, поскольку организовал свою. Список косяков был отправлен супервизору.

Независимый инспектор меня предупредил, что хорошо бы после этой стадии выполнить так называемую Pre-Plaster инспекцию, то есть оценить, насколько качественно проложены провода и трубы в стенах. По его словам, билдеры крайне не любят подобных инспекций, но попробовать стоит, поскольку сильно может сказаться на последующих расходах на дом.

Я несколько раз устно и письменно потребовал от building supervisor'а поставить меня в известность, когда все работы уже выполнены, но стены еще не закрыты, чтоб я мог провести инспекцию. Супервизор пообещал, но потом меня кинул. Я узнал, что стены уже закрыты, самостоятельно и когда уже было поздно что-либо предпринимать. Супервизор в ответ на мое недовольство заявил, что он, дескать, неправильно меня понял.

В ответ я написал пару отзывов на Product Review: о качестве инспекций от BSS и о том, что Porter Davis саботирует независимые инспекции. Второй отзыв провисел на сайте несколько дней, был прочитан порядка двух тысяч раз и пару раз был отмечен читателями как "полезный". После этого он был безо всякого согласования со мной удален с сайта.

В итоге все вернулось к тем же самым лицам. Супервизор встретился со мной на стройплощадке, прошелся со мной по всему списку косяков и прокомментировал, что и как исправлено. В целом, я доволен достигнутым результатом, но не манерой PD вести дела.

Могу еще заметить, что и building coordinator, и base supervisor, и building supervisor гордятся, что работают в PD и предоставляют качественный продукт.

Заплачено по инвойсу 20% от финальной цены дома.

Stage 4. Fixing Stage
Эта стадия заняла примерно месяц. Закрыты стены, установлены раковины. Из-за организационных накладок я сделал только независимую инспекцию fixing'а, хотя по хорошему надо было сделать еще и waterproofing. PD пообещал прислать результаты их собственной инспекции, дескать, она чудо как хороша. Не прислали. Протекает душ или нет, придется как-то узнавать самому.

Заплачено по инвойсу 20% от финальной цены дома.

Stage 5. Practical Completion Stage
Это стадия, на которой строительство находится сейчас, в момент написания этого поста. Дом практически готов. Независимая инспекция выявила 54 косяка, которые надо исправить. Одни косяки выглядят более серьезными, другие - менее серьезными, но ничего фундаментально неправильного не найдено.

Остается заплатить 10% от финальной стоимости дома минус скидка. Скидку дали хорошую, $8500, хотя я не просил. Под условие, что строительство начнется в январе. Оно не началось, но building coordinator все равно скидку оставила в силе. Пустячок, а приятно.

Все хорошо, прекрасная маркиза!
В принципе, я уже сейчас должен был получить ключи от дома. Но обнаружился еще один пустячок: вся наша улица не подключена к газовой магистрали. Соответственно, этот вопрос сейчас как-то решается, но сроки выполнения не определены. Мне не критично, я, скорее, и не ожидал, что строительство закончится в июле.

Что дальше
Через три месяца после окончания работ ожидается еще одна инспекция. PD берется провести эту инспекцию и исправить все вылезшие к тому моменту косяки.

Выводы
В целом, Porter Davis'у удалось быстро и достаточно качественно построить типовой австралийский дом. С момента первого обращения в офис PD прошло около года, а само строительство завершено за 6 месяцев.

Мне приятель - австралиец говорит, что по сравнению с другими у меня, считай, и не было проблем. Ну, в общем, да, но мне пришлось изрядно потрудиться для достижения такого результата.

Опыт строительства я оцениваю как скорее положительный. В дальнейшем, если понадобится, скажем, дом большего размера, то вероятнее всего, я просто куплю еще один участок земли и построю на нем новый дом. PD будет рассматриваться как потенциальный билдер, но будет ли контракт отдан ему - покажет детальное сравнение с другими кандидатами. Например, сейчас у меня коллега строит дом с Carlisle Homes, чей рейтинг на Product Review тоже достаточно высок. Посмотрим, какие у него останутся впечатления.
fuflolog: (Default)
Строительство домов в Австралии поставлено на поток и, скорее всего, пройдет через все или большинство стадий, описанных ниже. Здесь будет много австралийских строительных терминов на англйском, они вам пригодятся в дальнейшем.

Информация приводится на основе буклета от Porter Davis (далее PD). Stage, Week и название этапа приводятся прямо из буклета. Week отражает оптимизм билдера.

Этап PRESITE (до начала строительства)

Stage 1, Week 3, Deposit. Итак, приключение начинается. Недели три назад вы посетили офис билдера где-то в чистом поле, где стоит одинокая display village, поговорили с продавцом и дали себя уговорить. Теперь период пустой болтовни заканчивается, и начинается разговор по делу. Вы вновь приходите к билдеру.

От вас требуется внесение депозита (фиксированная цена, в моем случае - $2000). Декларируется, что депозит вернуть нельзя. На самом деле, думаю, можно (хотя бы частично), но это выльется в затяжную борьбу с билдером.

Также требуется выбрать планировку дома и вариант фасада. На этом этапе еще можно передумать!

Помимо этого требуется копия контракта на землю (ваш conveyancer поможет вам переслать копию билдеру), а ваши финансовые возможности оцениваются сторонней, но связанной с PD конторой: Choice Home Loans. Оценка выполняется по телефону, верят на слово. Вас будут склонять заключить контракт с Choice Home Loans как с финансовым брокером, но вы можете отказаться и представить PD вашего финансового брокера или вообще обойтись без такового.

Брокер сильно выручает, поскольку знает процесс и как говорить с банком и готовить документы. Мне брокер помог очень сильно, услуги его не стоили мне ни копейки, встречался я с ним всегда после шести вечера где-нибудь в кафе в центре города - сказка, а не брокер. Нашел на сайте Product Review, работает через Loan Market.

А вот про Choice Home Loans я не слышал ничего хорошего, и мой опыт с ними скорее негативный. Мне дали визитку одного брокера от Choice Home Loans - он стабильно не отвечал на звонки, а сам перезвонил только через пару месяцев. Зато позвонил другой и попытался перехватить клиента. В общем, отказался я от их услуг и не жалею.

Stage 2, Week 4, Sales Acceptance
Вы знакомитесь со своим building coordinator. Building coordinator - основное лицо, с которым вы имеете дело, призванное решать ваши проблемы и готовить все необходимые документы.

Building coordinator присылает вам ваш график: вам следует посетить демонстрационный зал билдера, а также две встречи: Tender и Contract Appointments.

Это все строго в рабочее время и в рабочие дни.

Stage 2, Week 7, Selections
В зависимости от размера дома, вам потребуется взять отгул либо на день (для одноэтажного дома), либо на полтора (для двухэтажного дома). Это время вы (и очень желательно с супругом, партнером, бой-или гелфрендом) проводите в демонстрационном зале билдера, разговариваете с тамошними специалистами и делаете выбор всего на свете: от цвета кирпича и крыши до модели раковины и формы ручек на выдвижных ящиках.

Поскольку сделать выбор за один день невозможно, вам следует посетить демонстрационный зал заранее и даже несколько раз. Неофициальные визиты можно совершать в выходные, большинство специалистов будут на месте.

Мы в итоге неофициально приходили шесть раз и были готовы к финальному визиту на 99%. И все равно что-то оказалось упущено, и пришлось вносить дополнения. А потом оказалось, что некий продукт снят с производства, и требуется выбрать из аналогов.

Выбор наразрывно связан с ценой - что-то уже включено в стоимость дома, за что-то придется доплатить. Держите в голове общий бюджет и ограничивайте расходы, иначе цена улетит в небеса!

Путем достаточно жесткого бюджетирования нам удалось заплатить всего на 22% больше заявленной цены дома на сайте билдера. Я думал, будет хуже, переплатим процентов тридцать.

Демонстрационный зал от Porter Davis называется World Of Style и находится в South Melbourne.

Stage 2, Week 10, Tender
Не все билдеры проводят tender appointment, предпочитая переходить сразу к contract appointment. Во время tender appointment вы проводите несколько часов в офисе билдера, обсуждая проект контракта с учетом выбора, который вы сделали во время посещения демонстрационного зала. Вам называют цену, и это фиксированная цена, именно столько вы в конце концов и заплатите, если не проихойдет никаких изменений. (У других билдеров цены могут формироваться по-другому, your mileage may vary.)

Последующие изменения возможны, если какие-то позиции были забыты или больше не производятся. В этом случае производятся post contract variations, с вами их обсудят, и вам придется расписаться за каждый такой случай.

Изменения планировки и фасада невозможны после tender appointnment! Все, выбор сделан.

Также на этом этапе придется оплатить 3% от цены дома, предоставить pre-approval по кредиту из банка и дату settlement на землю. Ваши брокер и conveyancer поогут вам с документами.

Stage 3, Week 13, Contract
Вы посещаете офис билдера, подписываете готовый контракт и платите 2% от цены дома минус первоначальный задаток ($2000). Контракт вам предоставят для изучения в электронной форме заранее, но не очень заранее, так что вам придется поторопиться, если вы хотите, чтоб его прочитал ваш lawyer. Косяки в контракте будут, а вот времени на исправление и желания билдера что-то исправлять - нет, поэтому вы либо берете на себя риск и подписываете, либо заканчиваете всякие отношения с данным билдером.

После подписания контракта вообще ничего изменить нельзя! Выбор сделан. (Пункт о post contract variations остается в силе, но они инициируются со стороны билдера.)

Stage 3, Week 14, Post Contract Signing
Билдер, имея на руках floor plans, обращается в локальный council за Building Permit (разрешением на строительство).

Stage 3, Prior to Construction Commencement
Итак, вы играете в непонятную игру уже больше трех месяцев, потратили уже не меньше $30000, вокруг вас куча народа, с которым вы в прежней жизни никогда не пересекались, а воз и ныне там.

И воз будет стоять, пока, наконец, вам не выдадут кредит, пока земля не будет куплена банком (settlement) и пока билдер не получит разрешение на строительство.

В моем случае, я в первый раз пришел в офис PD в августе, тогда же подписал контракт на землю, settlement на землю был завершен в середине декабря. В январе в Австралии традиционно никто не работает, поэтому билдер получил все свои страховки и разрешения к концу января и был готов начать строительство в начале февряля. Об этом будет следующий пост.
fuflolog: (Default)
На вкус и цвет товарища нет, your mileage may vary. Здесь я расскажу о своих критериях, чтобы каждый читающий мог сравнить их с собственными и проследить, а какие, собственно, у однажды принятых решений могут быть последствия.

Сначала я определился, кто будет строить. Билдер может быть крупный, может быть и мелкий. Строительная компания небольшого размера - более гибкая, больше расположена идти на поводу у клиента, разрешает приглашать своих субподрядчиков, ставит более низкие цены. Недостатки: может затянуть со сроками или даже обанкротиться в процессе строительства. В некоторых раздумий я решил, что билдер должен быть крупным.

Далее я посетил несколько display villages и сузил круг возможных билдеров на основе увиденного или даже услышанного. Например, если я, находясь в доме, слышу, о чем разговаривают риэлторы, находящиеся в гараже того же дома, где у них офис, то ни о какой звукоизоляции говорить не приходится.

Далее я изучал отзывы на http://www.productreview.com.au/ . Положительные отзывы, особенно в стиле "все было просто замечательно" я игнорировал по принципу "видать, они чего-то не заметили", полностью негативные отзывы в стиле "после дождя вся крыша протекла, а менеджер мне нахамил" я относил на личность клиента, а вот отзывы по делу просматривал на предмет отношения компании к клиентам и готовности исправить косяки, если такие обнаружены. Косяки будут, их не может не быть!

В результате я выбрал Porter Davis. Внимание: Porter Davis обещает выдать iPad mini каждому третьему оставившему отзыв на Product Review! Это должно увеличить число бездумно-хвалебных отзывов! Сам я не планирую получать от PD никаких вознаграждений, и этот пост, разумеется, не проплачен.

Из недостатков выбора могу назвать цену на прокладку кабелей для компьютерной сети по дому: три кабеля у Porter Davis стоят почти тысячу долларов, а цена на десяток была такая, что я предпочел забить. Потом придумаю что-нибудь.

Из позитивного: Porter Davis уделяет больше внимания подготовке участка к строительству и заливке фундамента, чем другие билдеры. (Разумеется, за мой счет.) И, разумеется, я не могу оценить качество бетона (наличие арматуры проверил - точно положили), но по крайней мере у меня фундамент вдвое толще, чем у любого другого дома на моей улице, то есть какой-то фронт работ по усилению выполнен, и это хорошо.

Далее назову критерии по поводу самого дома. Дом должен быть умеренно большой - четыре бедрума, студия, домашний кинотеатр, игровая комната для детей и т.п., размером примерно в 250-300 кв.м. При просмотре домов большего размера я обнаружил, что площади используются нерационально - вместо выделения специализированных мест (библиотека, бар, компьютерный кабинет) идет тупое наращивание числа туалетов и гардеробных, поэтому как-то не вижу смысла.

Также дом должен быть одноэтажным. Опыт проживания в двухэтажной квартире показывает, что в любой момент (катался на велосипеде, упал, ушиб коленку) половина дома может оказаться недоступной. И про просмотре двухэтажных домов я не увидел ни одного варианта с одновременным расположением туалета, ванной и спальной на первом этаже.

Размер дома коррелирует с шириной участка. Обычно дома так и ранжируются по фасаду: 12 метров, 14 метров и от 16 и больше. Свободных участков шириной 16 метров на моей улице уже не было (и они изначально были угловые, то есть эту пару метров использовать все равно нельзя). Такие участки были на соседней улице, которая намечается как обеспечивающая сквозной проезд по району, а мне постоянный трафик мимо дома как-то не нужен, поэтому пришлось смотреть на участки меньшего размера.

Итого участок размером 14х32 метра, четыре с половиной сотки, дом встает впритык (по нормативам, дом должен занимать не более двух третей участка или вроде того), ну и хорошо, я на бэкярде собираюсь выращивать разве что шашлыки.

Были и другие критерии, например, гараж должен быть на две машины и не должен соприкасаться со спальнями и кухней, но это уже мелочи.

Итого: я решил построить довольно большой одноэтажный дом на относительно небольшом участке земли, на тихой улочке, с привлечением крупного (известного) билдера.
fuflolog: (Default)
В процессе строительства дома вам придется столкнуться со значительным числом самых разных физических и юридических лиц, этот пост является своего рода справочником, кто есть кто.

Довольно частый вариант строительства дома в Австралии - так называемый home and land package, о нем и пойдет речь. Совершенно новый дом на совершенно новом участке земли. Почему это называется package, я так и не понял, поскольку строительством дома и продажей вам земли занимаются совершенно разные, не связанные друг с другом фирмы.

Землю вы покупаете у девелопера (land developer). Основная проблема с девелопером - он хочет, чтоб все риски были на вашей стороне, а прибыль - на его. В результате вы довольно быстро вносите задаток ($500), подписываете договор и платите 5% или 10% (зависит от суммы) стоимости земли, и дальше начинается самое интересное.

В типовом договоре отдельной строкой прописывается, что вы можете отказаться от сделки, если не найдете финансирования. Если вы собираетесь оплатить всю сумму из собственного кармана, то финансирование - не вопрос. Вопросом это становится, если вы идете в банк. Банк не против дать денег, но под залог земли. Но земли этой на момент составления договора еще нет! Она не зарегистрирована! Таким образом, финансирования вы не найдете.

На поиск финансирования вам обычно дают две недели. Представитель девелопера будет вам петь, что этот срок можно продлить. Но вам не скажут, что продление - это фактически пересмотрение условий договора, и девелопер вправе на него не согласиться. На вас будут давить и требовать отказаться от условия "в зависимости от финансирования" и перейти на вариант unconditional.

Unconditional договор означает, что вы обязуетесь купить землю. Если вы разрываете такой договор и не платите, то это чревато очень серьезными штрафами.

Понятно, что со временем девелопер регистрирует землю, и становится легче. Однако, вам почти наверняка придется перейти на unconditional вариант прежде, чем банк сограсится выдать вам кредит.


Следующее лицо - conveyancer, человек, который за сравнительно небольшую плату ($500-$600) решит все проблемы с документами на землю. Я связался с conveyancer'ом, которого мне порекомендовал девелопер, думая, что здесь-то серьезно накосячить нельзя, но оказалось, что все-таки можно, начиная с неправильного написания имен и адресов в документах. Вдобавок выяснилось, что именно conveyancer должен оправлять девелоперу мое требование дать мне больше времени на поиск финансирования, что привело к регулярным разговорам по телефону в стиле "отправляй request на продление, а не согласятся - черт с ними, куплю в другом месте".


Далее, понятно, нужно упомянуть builder (строительную фирму). О билдере будет отдельный разговор. Скажу, что своим билдером я остался скорее доволен, хотя парочку негативных отзывов на него настрочил. Но всему свое время. Билдер был выбран по набору критериев, после посещения нескольких display villages, но окончательное решение принималось после вдумчивого чтения отзывов на сайте http://www.productreview.com.au/ .


Банк. Не все банки дают деньги на строительство (а если и дают, то еще вопрос, под какой процент), и не все банки любят связываться контракторами типа меня, что автоматически приводит нас к вопросу о финансовом брокере, см. ниже.

Банк, берущийся кредитовать строительство, может (sic!) взимать только проценты на уже выплаченные суммы до тех пор, пока дом не построен. Само тело кредита при этом не выплачивается, что снижает размер платежей. Это важно, поскольку вам надо жить где-то и платить за это жилье, пока дом строится.

Одновременно на offset счету продолжает находиться довольно значительная часть от денег, зарезервированных на первоначальный платеж, что снижает выплаты до $100-$200 в месяц в первые, скажем, месяца три строительства. (Первоначальный платеж выплачивается тремя частями: за землю, первый инвойс от билдера, затем все, что осталось, идет на второй инвойс от билдера. Я скажу об этом в свое время.)


Финансовый брокер. Поскольку зайти в банк напрямую или через брокера стоит клиенту одинаковых денег, то почему бы и не обратиться к брокеру? Мне мой брокер показался очень полезным, поскольку знал процесс в деталях и мог подсказать, а что делать в той или иной ситуации. Брокер был найден через тот же сайт: http://www.productreview.com.au/ .


Страховая компания. Если ваш первоначальный платеж составляет меньше 20% от рыночной стоимости дома, то вам придется купить страховку - loan protection insurance. Если ваш первоначальный платеж превышает 20% от рыночной цены дома... то вам все равно придется купить страховку - home insurance. То есть от страховки вы не отвертитесь, если только не платите за строительство из собственного кармана.


Solicitor. Был найден по рекомендации и только для изучения контракта с билдером на предмет подводных камней. Камни были обнаружены в избытке (например, название билдера не совдапает с названием фирмы, непосредственно ведушей строительство), но билдер категорически отказался что-либо в договоре менять, поэтому практическая ценность исследования была близка к нулю.


Building inspector. Независимая фирма, проводящая инспекцию по окончании каждого этапа строительства. Найдена по рекомендации. Первоначально ожидалось, что эти инспекции будут только для проформы, поскольку билдер выполняет свои собственные инспекции через ассоциированную, но все-таки независимую фирму. В итоге инспекции оказались очень полезными, потому что косяков после строителей оставалось много. Отдельным упражнением было заставить билдера эти косяки исправить, но это в конце концов удалось.


Utilities и City Council. Вы начнете платить налог на собственность и за воду практически с момента регистрации на вас земли. Это порядка нескольких тысяч долларов в год, платежи выполняются раз в квартал. Электричество и газ оплачиваются билдером до тех пор, пока дом не перейдет к вам.
fuflolog: (Default)
Закончил строительство дома в Австралии и, пока еще детали свежи в памяти, решил записать, как это все происходило. Поскольку в один пост все не влезет, то начинаю публиковать небольшими частями на разные темы.

Если вы задаетесь вопросом, что лучше, владеть или снимать, этот пост не для вас. Этот пост для тех, кто решил для себя, что владеть лучше, и теперь решает, покупать или строить.

Что лучше, покупать или строить - вопрос обширный, на эту тему можно книгу написать, поэтому укажу лишь общие моменты.

Положительные моменты от строительства нового дома:
  • Дом будет построен по вашему плану. Разумеется, выбирать вы будете из планов, имеющихся в наличии, но этих планов, а также дополнений к ним (расширить гараж, чтоб получилась небольшая местерская, сделать кухню со столовой по феншую и т.п.) довольно много. Одних вариантов фасада может оказаться с десяток.

  • Ваши предпочтения (чего бы они ни касались - от формы ручки на входной двери до цвета плитки в ванной) будут учтены. Если вы терпеть не можете, скажем, ковер на полу, то в вашем доме его и не будет. Никогда!

  • Вы можете построить дом в том месте, где вам хочется.

  • Вам не придется сравнивать теплое с мягким, как при покупке готового дома - что лучше, дом поновее или поближе к станции. Вы будете сравнивать планировки, материалы и т.п., то есть то, что вполне поддается сравнению.

  • Новый дом будет построен по новым строительным стандартам, то есть с большой вероятностью будет требовать меньше денег на обогрев и охлаждение. Хотите, скажем, двойное остекление - пожалуйста!

  • Вы можете сэкономить на налогах за счет амортизации, если впоследствии решите этот дом сдавать.

Теперь об отрицательных моментах:
  • Построить дом стоит дороже, чем купить готовый. Я сравнивал цену на строительсво (плюс стоимость земли) с ценой уже готовых домов на соседней улице, построенных той же самой строительной фирмой примерно от года до трех назад, и выяснил, что построить стоит где-то процентов на десять дороже. О причинах можно гадать, например из очевидного, все опции, которые вы выбираете, добавляют к цене строительства, но не добавляют к рыночной стоимости дома; возможно также, что продавец земли потихоньку задирает цену в процессе заполнения площади и развития инфраструктуры. В любом случае, факт остается фактом. Поэтому если вы думаете о покупке/строительстве с целью инвестирования - рассмотрите вариант с покупкой. Возможно, что тот дом на соседней улице можно купить уже вместе с жильцом, и он сразу начнет приносить прибыль.

  • Абсолютно все риски лежат на вас. Рисков много: банк не даст кредит, строительная компания обанкротится и не закончит дом никогда, дом будет построен на год позже и с серьезными дефектами, ну и так далее.

  • Строительство дома, хотя вы лично и не таскаете кирпич и не месите бетон, занимает довольно значительное время - примерно как небольшая подработка. На протяжении всего стоительства вы будете постоянно чем-то заняты - будете висеть на телефоне, решая многочисленные вопросы, ходить на встречи, ездить на место строительства, работать с горой документов, оплачивать инвойсы. Процентов на 90 это все с 9:00 до 17:30.

  • Нервотрепка обеспечена. Вам придется контактировать со значительным числом самых разных людей, что-то требовать от них и добиваться выполнения. Часть из них будет пытаться продать вам что-нибудь ненужное. Вы будете попадать в самые различные ситуации, больше всего напоминающие квест, и набираться опыта в процессе.

  • В процессе строительства вам надо где-то жить и, соответственно, оплачивать это жилье. В первые несколько месяцев расходы на обслуживание кредита будут небольшими, но по мере оплаты инвойсов за строительство и увеличения кредитной нагрузки совокупные месячные расходы (аренда и кредит) могут запросто удвоиться. Ну а если же строительство затягивается, то можно запросто потерять несколько тысяч долларов только на квартплате.

Иными словами, строительство - это дорого, сложно, и результат не гарантирован. Если вам все еще не страшно, в последующих постах я расскажу, что происходит в процессе, и на что имеет смысл обратить внимание.

Другие посты, так или иначе затрагивающие тему строительства:
Действующие лица: http://fuflolog.dreamwidth.org/709235.html
Критерии и выбор билдера: http://fuflolog.dreamwidth.org/709449.html
Этапы большого пути - PRESITE: http://fuflolog.dreamwidth.org/709770.html
Этапы большого пути - ONSITE: http://fuflolog.dreamwidth.org/710137.html
О воровстве: http://fuflolog.dreamwidth.org/710625.html
О текущих расходах: http://fuflolog.dreamwidth.org/710909.html
Об evaporative cooling: http://fuflolog.dreamwidth.org/710913.html
Далеко ли до города: http://fuflolog.dreamwidth.org/711207.html
fuflolog: (Default)
Не спешите выбрасывать старый планшет на Android, он еще может поработать в качестве часов!

Сделайте ему root (как это сказать по-русски? - кракните, чтоб получить права root?), установите программу ClockSync, чтоб она сама синхронизировала время по NTP (без прав root она бесполезна), ну и выберите какой-нибудь вариант из многочисленных Giant Clock, Big Night clock и т.п.

Из плюсов: автоматический переход на зимнее/летнее время.

Из минусов: вся эта фигня с постоянно включенным WiFi вам нажрет электричества где-то на двадцатку в год. (Выбирайте часы с темным фоном!) Ну и иногда (раз в год?) она может зависнуть.

Вообще по итогам испытаний хочу все часы в доме поменять на китайские планшеты, чтоб никогда с переводом стрелок не париться. Кроме будильника, увы. С будильником совсем другая история.
fuflolog: (Default)
Моя теща любит играть в лотерею. По этому поводу я решил поближе ознакомиться с вопросом и с удивлением узнал, что формула подсчета шансов выигрыша уже имеется в Экселе.

Вот, например, лотерея Powerball: 6 из 40 плюс powerball (отдельный пул 1 из 20), наименьший приз (наибольшая вероятность выигрыша) - 2 номера плюс powerball:

HYPGEOM.DIST(2,6,6,40,FALSE) / 20 = 0.009

(Если powerball один, то просто делим на размер его пула (20), если их больше одного, то рассматриваем это как еще одну мини-лотерею.)

Удивительно, насколько это просто!
fuflolog: (Default)
Оказывается, Tech Mahindra - это не один человек, а целая компания! А я-то думал, что это за качок нам все стойки в датацентре расставит...
fuflolog: (Default)
На фруктовом рынке в Highpoint продаются пять видов бананов:

  • Обычные Cavendish,

  • Lady Finger - вдвое короче обычных и немного слаще; я бы сказал, что по вкусу они слабо отличаются от обычных, поэтому покупать их не имеет особого смысла.

  • Ducasse - чуть тоньше и немного короче, чем Lady Finger, мякоть гораздо плотнее и гораздо слаще, при созревании почему-то выделяют значительное количество воды (по ходу, где-то тут нас кидают.) Понравилось, буду еще брать.

  • Plantain - здоровенные, раза в полтора толще, чем обычные бананы, и заметно длиннее. Кожура плотная, при созревании желтеет. Созревают вдвое дольше, на вкус в сыром виде совершенно несладкие, есть невозможно. Долго думал, что с ними делать, и в конце концов порезал кружочками и пожарил на подсолнечном масле, как картошку. По вкусу получились как обычные бананы во фритюре. Сладкие, похожи на маленькие блинчики. Прикольно, но каждый раз заморачиваться в лом. Не буду больше покупать.

  • Monkey banana - совсем мелкие, вчетверо короче обычных бананов, размерами с помидоры "дамские пальчики". Мякоть плотная, как у Ducasse, к центру темнее. Очень сладкие, слаще любых других сортов, описанных выше. Не буду больше покупать, слишком сладко.


Все сорта, должно быть, местные, поскольку экспорт бананов в Австралию запрещен. Такое разнообразие очень радует. В Вики есть описание еще каких-то экзотических бананов с красной кожурой, если попадутся - напишу продолжение.
fuflolog: (Default)
Знаете, почему китайцы так сильно притормаживают, если видят аварию на дороге? Они записывают номера машин, чтоб сыграть в лотерею. Если цифр не хватает, то можно записывать и номера прибывших на место патрульных машин, они тоже годятся. Если же номера машин не конвертируются в номера билетов напрямую, то на этот случай существуют специальные справочники. Но они, к сожалению, на китайском.
fuflolog: (Default)
Правила пользования мобильными телефонами сильно ужесточились в прошлом году, но для многих это событие прошло незамеченным, поэтому напомнить будет нелишне.
  • Водителю во время движения вообще нельзя трогать телефон руками, если этот телефон не прикреплен к самой машине.
  • Если телефон закреплен - можно только отвечать на звонки, пользоваться навигационной программой или слушать музыку. Все остальное, включая SMS, запрещено.
  • При использовании hands-free можно нажимать на кнопки этого hands-free, но дотрагиваться до самого телефона руками запрещено.
Подробности здесь:
http://tinyurl.com/yjshz6r

Если поймают - штраф больше 200 долларов и 3 штрафных пойнта - как за проезд на красный свет. Подробнее о пойнтах здесь:

http://tinyurl.com/2c3pgby
fuflolog: (Default)
Данная информация полезна в основном тем, кто живет в Виктории, в других штатах процедура, возможно, несколько иная.

Если вы попали в аварию в Виктории, то услуги скорой помощи, лечение и все прочие сопутствующие расходы не покрываются вашей обычной медстраховкой - Medicare или там Private Hospital. Вообще, совсем и никак.

Всем этим занимается государственная организация под названием Transport Accident Commission (TAC). Вот их сайт:

http://www.tac.vic.gov.au

Если ваша машина зарегистрирована в Виктории, это означает, что страховку TAC вы уже оплатили при регистрации. Когда больница захочет получить с вас деньги, она пришлет вам письмо с просьбой предоставить номер дела в TAC. Позвоните в TAC, изложите подробности, получите этот номер и сообщите в больницу.

Страховка TAC работает даже в том случае, если авария произошла по вашей вине. Подробности о том, что делать, чем вам могут помочь и т.п. находятся тут:

http://www.tac.vic.gov.au/jsp/content/NavigationController.do?areaID=21
fuflolog: (Default)
Нашел тут сайт одного лоера, который специализируется на авариях в Виктории, и почерпнул оттуда немало полезной информации, все очень понятно написано:

http://www.trafficlaw.com.au/your.rights.html

Кто знает английский, дальше может не читать, для остальных даю выборочный перевод:
  • Водитель обязан сообщить всем водителям и всем пострадавшим в аварии (и полиции, если она приехала), как его зовут, где он живет, и какой номер у его машины. Пока не сообщит - не имеет права покинуть место аварии. Насчет полиции: мелкие аварии полиция не расследует, крупные - таки да.
  • Полиция всегда проводит тест на алкоголь. Если водитель покинул место происшествия, полиция может потребовать, чтоб он прошел тест на алкоголь. Если в течение трех часов полиция этого не сделала, то проходить тест не обязательно.  Если полиция потребовала вовремя, и водитель отказался проходить тест, то его лишают прав на пару лет - как если бы он пил. Если выпить в течение трех часов после инцидента, даже в присутствии свидетелей и т.п., то все равно надо проходить тест, и его результаты будут зачтены, то есть хитрозадость только усугубит ситуацию.
  • Если обнаружилось, что водитель был пьян, то его страховая компания откажется платить, и это может создать проблемы для пострадавшей стороны - вплоть до необходимости вытрясать с него издержки в судебном порядке.
Последний пункт очень интересный, поскольку показывает необходимость в полной (comprehensive) страховке. Ну и по статистике, каждая десятая машина в Виктории вообще не застрахована. У меня как раз страховка comprehensive, так что я спокоен.

Кстати о страховках. В Виктории обязательно только страхование жизни. Денежка за него вносится каждый год при регистрации машины, поэтому-то регистрация такая дорогая - порядка 600 долларов в год. Зато, если попадешь в аварию, то по этой страховке можно бесплатно обследоваться. А вот ответственность перед третьими лицами - она не обязательная, и у многих ее нет.
fuflolog: (Default)
В австралийском календаре есть три с половиной дня, когда работать законодательно запрещено. Вот эти дни:

Пятница перед пасхой, сама пасха, рождество и с полуночи до часа дня в день победы (ANZAC Day).

В это время открыты могут быть только мелкие лавки с числом работников не больше 20 человек и всякие кафешки, рестораны, автозаправки и т.д.

В качестве эксперимента и только на три года разрешено поработать на пасху в отдаленных или туристических местностях типа Торки или Бендиго.

http://www.business.vic.gov.au/BUSVIC/STANDARD//PC_62300.html
fuflolog: (Default)
Не секрет, что желающие получить австралийское гражданство должны сдавать тест на знание английского языка и местных реалий. Начать подготовку к этому тесту вы можете прямо сейчас, вот список типичных вопросов:

(1) Do you understand the meaning, but are unable to explain the origin, of the term “died in the arse”? Explain the meaning.

(2) What is a “bloody little beauty”?

(3) Are these terms related: chuck a sickie; chuck a spaz; chuck a U-ey?
Yes / No
Читать дальше... )
fuflolog: (Default)
Поссумы - это такие забавные ночные зверьки, помесь хомяка с белкой. За отсутствием в Австралии белок с тем же успехом можно кормить поссумов.

Чтоб найти поссума, достаточно после наступления темноты пойти в городской парк. Если поссум уже прикормлен, он сам слезет с дерева и придет знакомиться, если же поссум недоверчивый и дикий, то его придется сманивать с этого самого дерева.

Не следует искать поссума в Сухом ручье на дереве, ствол которого обернут широким листом из пластика или железа - его там нет. Это дерево специально защищено, чтоб не обгрызли.

Поссум в общем-то жрет все, что угодно, включая гамбургеры, но я предпочитаю подманивать его на вкусную и здоровую пищу - красные яблоки. Не целиком, конечно, целое яблоко по размеру больше поссумской головы.

У поссума хорошее ночное зрение, но плохое обоняние - если он не видел, куда упала еда, то не факт, что найдет потом в траве.

Если поссум тянет к еде морду, то это в общем-то безопасно, он берет аккуратно, хотя зубы у него ого-го, а вот если он пытается взять кусок яблока лапой, то лучше немедленно бросить его ему, потому что когти у этих животных весьма острые, и поцарапать он может запросто, а где животное перед этим шлялось, неизвестно.

Заполучив добычу, поссум берет ее в лапу (или в обе лапы) и начинает точить. Некоторые умудряются его в этот момент даже погладить. Заточив, животное отправляется за новой порцией.

Среди поссумов есть свои паханы, которые гоняют других от добычи. Поссум от поссума прячется на дереве. Пахана можно отвлечь едой, и пока он занят, раздать провизию и всем остальным животным.

Когда яблоки закончатся, можно просто уйти. Поссум - существо территориальное, и останется на своем участке, а не будет бегать за вами по всему парку, как собака.
fuflolog: (Default)
Те, кто часто катается по европам, знают, что завтрак бывает никакой и континентальный. Австралы в своей страсти к обжорству пошли еще дальше и предлагают свой собственный австралийский завтрак - обычно это пара яиц, бекон, пара-тройка сосисок, печеный помидор, грибочки, пара кусков обжаренного хлеба, ну и куда же без кофе.

Австралийские сосиски на российские совсем не похожи - они предназначены для обжарки в барбекюшнице.

Да, кстати. Австралы знают как минимум пять способов приготовления яиц, и, чтобы не впадать в ступор каждый раз, приходя на завтрак, я провел небольшое обжорство исследование:

Fried - глазунья.
Scrambled - в виде омлетной кашицы, очень частый вариант шведского стола в гостиницах.
Poached - в мешочке. Полусырой желток внутри комочка из белка, варится без скорлупы.
Boiled - вареное. Не пробовал, но подозреваю, что это скорее всего всмятку, то есть недоваренное.
Omelette - омлет, часто с добавками в виде мелко порубленной зелени или ветчины.
fuflolog: (Default)
Интересно, что австралийские аэропорты за редкими исключениями не отправляют самолеты с полуночи, а то и с десяти вечера и до шести утра. Принимать - принимают, когда сможешь, тогда и долетишь. Но сами не отправляют. Потому что ночью надо спать.

Исключения в основном относятся к Перту. Еще бы, оттуда до Мельбурна или до Сиднея лететь четыре часа, да еще и разница во времени пара часов. А еще они время туда-сюда не переводят, короче, кругом виноваты!

Да, кстати. Автобус, который народ из аэропорта увозит, работает где-то до полуночи, поэтому поздний прилет чреват поездкой на такси, да еще и по ночному тарифу (+ 20%).

В аэропорту обычно имеется бизнес-зал (Qantas business lounge), куда можно попасть, если оплатишь членство (свыше пятисот баксов в год, давно интересовался, не помню точно). Внутри бизнес-зала кресла чуть поудобнее, чем снаружи, бесплатные соки, вино, сухарики-бутербродики, TV на большом экране, ну и, вроде, бесплатный Интернет. Я довольно много летаю, но все же вряд ли за год столько съем, выпью и из Интернета выкачаю, чтоб окупить это дело.

В аэропорту на внутреннем рейсе надо быть не позже чем за 30 минут до вылета, но уже за 40-50 минут персонал начинает волноваться и опаздывающих выискивать и без очереди пропускать.

К сведению, из Мельбурна до аэропорта по хайвею ехать порядка пятнадцати минут. Но тут есть одна проблемка - через город, особенно из южной его части по всем пробкам можно и час добираться. Но тут придет на помощь Хитрый Способ: не позже чем на перекрестке Сен Килды и Инкермана надо повернуть налево с целью обогнуть всемирно известный по Формуле 1 Альберт парк по Кантенбури роуд, которая пустая практически всегда. Смотрите карту.


View Larger Map

Такая фигня.
fuflolog: (Default)
Еще пара сетей недорогих отелей (или мотелей). Предоставляют примерно одинаковый сервис (на уровне трех звезд) за разумные деньги, но есть и отличия от отеля к отелю, скажем, доступа в Интернет вполне может и не быть.

Эти две сети присутствуют в любом мало-мальски крупном австралийском городе, так что по ним можно определить средний уровень и уж от него плясать. Можно ли найти дешевле - да! Можно ли найти лучше - тоже да! Этот пост в основном для справки.

Итак, одна сеть - Мантра (Mantra):
http://www.mantra.com.au/

А вторая - Best Western:
http://www.bestwestern.com

Эти две сети лучше, чем сеть мотелей Budget Motel Chain Australia, о которой я писал раньше, и уровень которой представляют три звезды по их собственной системе, что примерно равно по качеству обычному советскому пансионату, зато дешево, совсем дешево:
http://budgetmotelchain.com.au/
fuflolog: (Default)
... Делай все наоборот. В Мельбурн следует ехать европейской зимой - с декабря по февраль, в это время в Мельбурне стоит теплая сухая погода. В остальные 9 месяцев погода в Мельбурне либо просто не теплая, либо в добавок к не теплой еще и не сухая.

В Кернс же надо ехать европейским летом, лучшее время - с июня по август. В это время в Кернсе и окрестностях стоит не жаркая (25-30 градусов), сухая и солнечная погода. С января же по март там льет как из ведра.

Profile

fuflolog: (Default)
fuflolog

April 2017

S M T W T F S
      1
2345678
9101112131415
16171819 202122
23242526272829
30      

Syndicate

RSS Atom

Style Credit

Expand Cut Tags

No cut tags
Page generated Oct. 24th, 2017 02:21 am
Powered by Dreamwidth Studios