![[personal profile]](https://www.dreamwidth.org/img/silk/identity/user.png){kind=small}
Продолжаю читать и комментировать буклет от Porter Davis (далее PD). Stage и название этапа приводятся прямо из буклета.
Этап ONSITE (строительство)
Билдер готов начать строительство в начале февраля 2016. По закону, у него есть год, чтоб начать, и год, чтоб закончить, но билдер обещает начать по готовности и закончить в течение 200 дней. 10 февраля банк официально сообщает, что готов начать финансирование (Commenсement Letter).
Building coordinator присылает мне имена и телефоны двух супервизоров: base supervisor и building supervisor. Первый будет руководить заливкой фундамента, а второй - всем остальным строительством.
Stage 1. Base Stage
17 февраля base supervisor сообщает мне, что работа началась. В начале марта фундамент готов к заливке. Я оправляю независимого инспектора подготовить отчет. В отчете отмечаются косяки. Я требую справить косяки и предоставить доказательства, что они исправлены. Base supervisor проводит заливку бетона и уверяет, что косяки исправлены. Доказательств у него нет. Проверить невозможно - все залито бетоном.
Вообще это вписывается в недостатки крупного билдера: работа ведется по внутренним процедурам, а на внешние раздражители никто не обращает внимания. Я как непрофессионал в строительстве, привлекаю профессионального инспектора и ожидаю, что представители билдера будут утрясать все косяки с ним. Представители же Porter Davis'а работают со мнй как с клиентом и игнорируют инспектора. В результате они готовы показать мне, что косяки исправлены, и я смотрю и киваю, да, я видел, попытка зачтена. Исправлена ли проблема на самом деле - не знаю, я не специалист. Если впоследствии она даст о себе знать - вот, у меня документ. А у PD - ничего нет. Как они собираются выкручиваться в случае суда, интересно. И главное, решение всех этих проблем не стоит PD ни копейки - просто работай с инспектором и делай фотки в доказательство, что работа сделана. Каждый супервизор в PD и так уже ходит с iPad'ом, так что это не проблема.
PD выполнил свою собственную инспекцию: BSS Independent Quality Inspection. Я скептически отношусь к этим инспекциям, поскольку они предствляют собой что-то вроде отписки: инспекция проведена, качество работ в целом соответствует стандартам. Никаких доказательств, что инспектор вообще покидал свой офис для проведения этой инспекции.
В целом, я остался доволен первой стадией. Да, косяки были, а доказательство исправления не представлено. Но что вообще может случиться с железобетонной плитой толщиной почти 20 см, нагруженной одноэтажным каркасным домом, да еще и в таком месте, где практически никогда температура не падает ниже нуля? Да на нее танк можно поставить!
Итого: Base stage закончена за две недели, по инвойсу PD заплачено 20% от финальной цены дома. Поскольку это был первый платеж за строительство, заемные средства для платежа не использовались. Идея в том, что я плачу сразу 20% за землю и за дом, а на все остальное взял кредит. Соответственно, банк сразу платит 80% за землю и далее вносит 80% за дом, но эта сумма разбита на пять частей в соответствии с этапами строительства, и первый платеж и часть второго я вношу сам.
Stage 2. Frame stage
Frame stage означает постройку каркаса: стен и стропил для крыши. Заодно установлены все окна. Работа выполнена за неделю. Независимая инспекция показала наличие косяков, отчет передан building supervisor.
Заплачено 25% от цены дома - частично из моих денег, частично за счет кредита банка. Месячные платежи банку с этого момента начинают возрастать.
Stage 3. Lock Up Stage
Эта стадия заняла примерно месяц. За это время была настелена черепица на крыше и построены кирпичные стены. Теперь в дом надо заходить через дверь. PD выполнил свою собственную инспекцию: BSS Independent Quality Inspection. Результатов я не видел, поскольку организовал свою. Список косяков был отправлен супервизору.
Независимый инспектор меня предупредил, что хорошо бы после этой стадии выполнить так называемую Pre-Plaster инспекцию, то есть оценить, насколько качественно проложены провода и трубы в стенах. По его словам, билдеры крайне не любят подобных инспекций, но попробовать стоит, поскольку сильно может сказаться на последующих расходах на дом.
Я несколько раз устно и письменно потребовал от building supervisor'а поставить меня в известность, когда все работы уже выполнены, но стены еще не закрыты, чтоб я мог провести инспекцию. Супервизор пообещал, но потом меня кинул. Я узнал, что стены уже закрыты, самостоятельно и когда уже было поздно что-либо предпринимать. Супервизор в ответ на мое недовольство заявил, что он, дескать, неправильно меня понял.
В ответ я написал пару отзывов на Product Review: о качестве инспекций от BSS и о том, что Porter Davis саботирует независимые инспекции. Второй отзыв провисел на сайте несколько дней, был прочитан порядка двух тысяч раз и пару раз был отмечен читателями как "полезный". После этого он был безо всякого согласования со мной удален с сайта.
В итоге все вернулось к тем же самым лицам. Супервизор встретился со мной на стройплощадке, прошелся со мной по всему списку косяков и прокомментировал, что и как исправлено. В целом, я доволен достигнутым результатом, но не манерой PD вести дела.
Могу еще заметить, что и building coordinator, и base supervisor, и building supervisor гордятся, что работают в PD и предоставляют качественный продукт.
Заплачено по инвойсу 20% от финальной цены дома.
Stage 4. Fixing Stage
Эта стадия заняла примерно месяц. Закрыты стены, установлены раковины. Из-за организационных накладок я сделал только независимую инспекцию fixing'а, хотя по хорошему надо было сделать еще и waterproofing. PD пообещал прислать результаты их собственной инспекции, дескать, она чудо как хороша. Не прислали. Протекает душ или нет, придется как-то узнавать самому.
Заплачено по инвойсу 20% от финальной цены дома.
Stage 5. Practical Completion Stage
Это стадия, на которой строительство находится сейчас, в момент написания этого поста. Дом практически готов. Независимая инспекция выявила 54 косяка, которые надо исправить. Одни косяки выглядят более серьезными, другие - менее серьезными, но ничего фундаментально неправильного не найдено.
Остается заплатить 10% от финальной стоимости дома минус скидка. Скидку дали хорошую, $8500, хотя я не просил. Под условие, что строительство начнется в январе. Оно не началось, но building coordinator все равно скидку оставила в силе. Пустячок, а приятно.
Все хорошо, прекрасная маркиза!
В принципе, я уже сейчас должен был получить ключи от дома. Но обнаружился еще один пустячок: вся наша улица не подключена к газовой магистрали. Соответственно, этот вопрос сейчас как-то решается, но сроки выполнения не определены. Мне не критично, я, скорее, и не ожидал, что строительство закончится в июле.
Что дальше
Через три месяца после окончания работ ожидается еще одна инспекция. PD берется провести эту инспекцию и исправить все вылезшие к тому моменту косяки.
Выводы
В целом, Porter Davis'у удалось быстро и достаточно качественно построить типовой австралийский дом. С момента первого обращения в офис PD прошло около года, а само строительство завершено за 6 месяцев.
Мне приятель - австралиец говорит, что по сравнению с другими у меня, считай, и не было проблем. Ну, в общем, да, но мне пришлось изрядно потрудиться для достижения такого результата.
Опыт строительства я оцениваю как скорее положительный. В дальнейшем, если понадобится, скажем, дом большего размера, то вероятнее всего, я просто куплю еще один участок земли и построю на нем новый дом. PD будет рассматриваться как потенциальный билдер, но будет ли контракт отдан ему - покажет детальное сравнение с другими кандидатами. Например, сейчас у меня коллега строит дом с Carlisle Homes, чей рейтинг на Product Review тоже достаточно высок. Посмотрим, какие у него останутся впечатления.
Этап ONSITE (строительство)
Билдер готов начать строительство в начале февраля 2016. По закону, у него есть год, чтоб начать, и год, чтоб закончить, но билдер обещает начать по готовности и закончить в течение 200 дней. 10 февраля банк официально сообщает, что готов начать финансирование (Commenсement Letter).
Building coordinator присылает мне имена и телефоны двух супервизоров: base supervisor и building supervisor. Первый будет руководить заливкой фундамента, а второй - всем остальным строительством.
Stage 1. Base Stage
17 февраля base supervisor сообщает мне, что работа началась. В начале марта фундамент готов к заливке. Я оправляю независимого инспектора подготовить отчет. В отчете отмечаются косяки. Я требую справить косяки и предоставить доказательства, что они исправлены. Base supervisor проводит заливку бетона и уверяет, что косяки исправлены. Доказательств у него нет. Проверить невозможно - все залито бетоном.
Вообще это вписывается в недостатки крупного билдера: работа ведется по внутренним процедурам, а на внешние раздражители никто не обращает внимания. Я как непрофессионал в строительстве, привлекаю профессионального инспектора и ожидаю, что представители билдера будут утрясать все косяки с ним. Представители же Porter Davis'а работают со мнй как с клиентом и игнорируют инспектора. В результате они готовы показать мне, что косяки исправлены, и я смотрю и киваю, да, я видел, попытка зачтена. Исправлена ли проблема на самом деле - не знаю, я не специалист. Если впоследствии она даст о себе знать - вот, у меня документ. А у PD - ничего нет. Как они собираются выкручиваться в случае суда, интересно. И главное, решение всех этих проблем не стоит PD ни копейки - просто работай с инспектором и делай фотки в доказательство, что работа сделана. Каждый супервизор в PD и так уже ходит с iPad'ом, так что это не проблема.
PD выполнил свою собственную инспекцию: BSS Independent Quality Inspection. Я скептически отношусь к этим инспекциям, поскольку они предствляют собой что-то вроде отписки: инспекция проведена, качество работ в целом соответствует стандартам. Никаких доказательств, что инспектор вообще покидал свой офис для проведения этой инспекции.
В целом, я остался доволен первой стадией. Да, косяки были, а доказательство исправления не представлено. Но что вообще может случиться с железобетонной плитой толщиной почти 20 см, нагруженной одноэтажным каркасным домом, да еще и в таком месте, где практически никогда температура не падает ниже нуля? Да на нее танк можно поставить!
Итого: Base stage закончена за две недели, по инвойсу PD заплачено 20% от финальной цены дома. Поскольку это был первый платеж за строительство, заемные средства для платежа не использовались. Идея в том, что я плачу сразу 20% за землю и за дом, а на все остальное взял кредит. Соответственно, банк сразу платит 80% за землю и далее вносит 80% за дом, но эта сумма разбита на пять частей в соответствии с этапами строительства, и первый платеж и часть второго я вношу сам.
Stage 2. Frame stage
Frame stage означает постройку каркаса: стен и стропил для крыши. Заодно установлены все окна. Работа выполнена за неделю. Независимая инспекция показала наличие косяков, отчет передан building supervisor.
Заплачено 25% от цены дома - частично из моих денег, частично за счет кредита банка. Месячные платежи банку с этого момента начинают возрастать.
Stage 3. Lock Up Stage
Эта стадия заняла примерно месяц. За это время была настелена черепица на крыше и построены кирпичные стены. Теперь в дом надо заходить через дверь. PD выполнил свою собственную инспекцию: BSS Independent Quality Inspection. Результатов я не видел, поскольку организовал свою. Список косяков был отправлен супервизору.
Независимый инспектор меня предупредил, что хорошо бы после этой стадии выполнить так называемую Pre-Plaster инспекцию, то есть оценить, насколько качественно проложены провода и трубы в стенах. По его словам, билдеры крайне не любят подобных инспекций, но попробовать стоит, поскольку сильно может сказаться на последующих расходах на дом.
Я несколько раз устно и письменно потребовал от building supervisor'а поставить меня в известность, когда все работы уже выполнены, но стены еще не закрыты, чтоб я мог провести инспекцию. Супервизор пообещал, но потом меня кинул. Я узнал, что стены уже закрыты, самостоятельно и когда уже было поздно что-либо предпринимать. Супервизор в ответ на мое недовольство заявил, что он, дескать, неправильно меня понял.
В ответ я написал пару отзывов на Product Review: о качестве инспекций от BSS и о том, что Porter Davis саботирует независимые инспекции. Второй отзыв провисел на сайте несколько дней, был прочитан порядка двух тысяч раз и пару раз был отмечен читателями как "полезный". После этого он был безо всякого согласования со мной удален с сайта.
В итоге все вернулось к тем же самым лицам. Супервизор встретился со мной на стройплощадке, прошелся со мной по всему списку косяков и прокомментировал, что и как исправлено. В целом, я доволен достигнутым результатом, но не манерой PD вести дела.
Могу еще заметить, что и building coordinator, и base supervisor, и building supervisor гордятся, что работают в PD и предоставляют качественный продукт.
Заплачено по инвойсу 20% от финальной цены дома.
Stage 4. Fixing Stage
Эта стадия заняла примерно месяц. Закрыты стены, установлены раковины. Из-за организационных накладок я сделал только независимую инспекцию fixing'а, хотя по хорошему надо было сделать еще и waterproofing. PD пообещал прислать результаты их собственной инспекции, дескать, она чудо как хороша. Не прислали. Протекает душ или нет, придется как-то узнавать самому.
Заплачено по инвойсу 20% от финальной цены дома.
Stage 5. Practical Completion Stage
Это стадия, на которой строительство находится сейчас, в момент написания этого поста. Дом практически готов. Независимая инспекция выявила 54 косяка, которые надо исправить. Одни косяки выглядят более серьезными, другие - менее серьезными, но ничего фундаментально неправильного не найдено.
Остается заплатить 10% от финальной стоимости дома минус скидка. Скидку дали хорошую, $8500, хотя я не просил. Под условие, что строительство начнется в январе. Оно не началось, но building coordinator все равно скидку оставила в силе. Пустячок, а приятно.
Все хорошо, прекрасная маркиза!
В принципе, я уже сейчас должен был получить ключи от дома. Но обнаружился еще один пустячок: вся наша улица не подключена к газовой магистрали. Соответственно, этот вопрос сейчас как-то решается, но сроки выполнения не определены. Мне не критично, я, скорее, и не ожидал, что строительство закончится в июле.
Что дальше
Через три месяца после окончания работ ожидается еще одна инспекция. PD берется провести эту инспекцию и исправить все вылезшие к тому моменту косяки.
Выводы
В целом, Porter Davis'у удалось быстро и достаточно качественно построить типовой австралийский дом. С момента первого обращения в офис PD прошло около года, а само строительство завершено за 6 месяцев.
Мне приятель - австралиец говорит, что по сравнению с другими у меня, считай, и не было проблем. Ну, в общем, да, но мне пришлось изрядно потрудиться для достижения такого результата.
Опыт строительства я оцениваю как скорее положительный. В дальнейшем, если понадобится, скажем, дом большего размера, то вероятнее всего, я просто куплю еще один участок земли и построю на нем новый дом. PD будет рассматриваться как потенциальный билдер, но будет ли контракт отдан ему - покажет детальное сравнение с другими кандидатами. Например, сейчас у меня коллега строит дом с Carlisle Homes, чей рейтинг на Product Review тоже достаточно высок. Посмотрим, какие у него останутся впечатления.
